נדחתה בר"ע על התערבות בימ"ש קמא בחוות דעתו של שמאי בעניין פיצוי במקרקעין

1.        בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לענינים מנהליים בתל אביב-יפו (השופט ע' מודריק) אשר קיבל את חוות דעת השמאי הקובע, וזאת בכפוף לכך שיופחת מרכיב ירידת הערך שכלול בתחשיבי השמאי לעניין שתי החלקות.

2.        המבקש הוא הבעלים של חלקים מחלקה 240 וחלקה 268 בגוש 6737 במרחב התכנון חולון. על החלקות הוחלה תוכנית (להלן: התוכנית הפוגעת) ובמסגרת איחוד וחלוקה הוקצו למבקש מגרשי תמורה במקום זכויותיו בחלקות הנ"ל. המבקש תבע מן הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון פיצוי בשל התוכנית הפוגעת. התביעה נדונה על ידי הוועדה המקומית ועל החלטתה הגישו המבקש והמשיבה ערר לוועדת הערר המחוזית. על החלטת ועדת הערר ערערו הן המבקש והן המשיבה בשני ערעורים נפרדים שהתבררו במאוחד בפני בית המשפט לענינים מנהליים.

3.        במקביל הגישה הוועדה המקומית תביעת פינוי נגד המבקש. ברור התביעות השונות נמשך שנים ארוכות ולאורך מרבית התקופה לא זכה המבקש לכל תשלום מצד הוועדה המקומית. ביום 14.4.2004 הסכימו הצדדים לפתור את חילוקי הדעות ביניהם בדרך של מינוי שמאי מטעם בית משפט שיערוך שומה בדבר סכום הפיצוי המגיע למבקש בגין הפגיעה מן התוכנית. הצדדים נתנו את הסכמתם ובלבד שהחלטת השמאי תתייחס גם לדמי פינוי המגיעים למבקש בגין תביעות הפינוי התלויות ועומדות במקביל. בהתאם לכך מונה שמאי לצורך הענין הנוכחי ותביעות הפינוי. השמאי הגיש את חוות דעתו לבית המשפט לענינים מנהליים. דעת שני הצדדים לא היתה נוחה מחוות הדעת ולבקשתם בית המשפט זימן את השמאי לחקירה אודות חוות דעתו.

4.        לאחר שמיעת השמאי הציע בית המשפט למשיבה לשקול פעם נוספת את עמדתה כך שהוועדה תסכים לקבל את "השורה התחתונה" של חוות הדעת. במידה ולא תינתן הסכמה שכזאת, נקבע כי ייקבע מנגנון סיכומים לטיעוני הצדדים. המשיבה הודיעה כי היא מוכנה לקבל את השורה המסכמת של חוות דעת השמאי ובלבד שיקוזז החלק היוצר לטענת הוועדה "כפל פיצוי". המבקש בתגובתו לא היה מוכן לסטות מהשורה המסכמת של חוות הדעת והצדדים זומנו לדיון נוסף. בסיום הדיון החליט בית המשפט כי הסכומים שאינם שנויים במחלוקת ישולמו למבקש ואילו לעניין השאלה השנויה במחלוקת, עניין כפל הפיצוי,  יוגשו סיכומי טענות הצדדים.

5.        בפסק דינו, בית המשפט לענינים מנהליים דן רק בשאלה שנותרה כאמור במחלוקת והיא האם קבלת הערכתו הסופית של השמאי בחוות דעתו משקפת "כפל פיצוי". העומד בבסיס הטענה לכפל הפיצוי היא העובדה כי המבקש תבע דמי פינוי בשל פינויו מן החלקות ותבע פיצויים בשל הפגיעה שהחלקות נפגעו כתוצאה מהתכנית הפוגעת. בית המשפט ציין כי התכנית הפוגעת כוללת בחובה הענקת זכויות למבקש במגרשים חלופיים ולפיכך מתחייב פינוי של המבקש מהחלקות. עוד צוין כי עיון בחוות הדעת מגלה כי דמי הפינוי משקפים את ערך החלקה המפונית בצרוף מרכיבים נוספים. לכך מתווספים דמי הפיצוי בגין ירידת הערך המבוססים על ערך החלקה שנפגעה בניכוי ערך מגרש התמורה. מכאן נקבע כי הענקת תשלום למבקש של דמי הפינוי ודמי הפיצוי בגין פגיעה במקרקעין גם יחד תכלול פעמיים את ערך החלקה. תשלום כפול זה, אם יהיה, מהווה כפל פיצוי.

6.        בית המשפט ציין כי השמאי נקב, ככל הנראה בשגגה, בחוות דעתו בערכי פיצוי ודמי פינוי המשקפים את כפל ערך החלקה. בית המשפט למד על טעות זו מחקירתו של השמאי בבית המשפט. בית המשפט ציין לעניין זה כי סיכומיו של המבקש לא כללו טיעון השולל מסקנה זו, ועל כן נקבע כי בשתיקתו הסכים המבקש לכך שנפלה שגגה מתחת ידי השמאי. עוד נקבע כי בתיקון חוות דעת השמאי אין כל התערבות בשיקולי השמאי וכי מדובר בטעות פשוטה שהשמאי הודה בה.

7.        בית המשפט דחה את בקשת המבקש לקיים דיון מחודש בחוות דעת השמאי או בסוגיות אחרות שנכללו בערעור. דחייה זו נומקה בכך שהוחלט באופן המוסכם על הצדדים כי השאלה היחידה שנותרה לדיון היא שאלת כפל הפיצוי ובירור שאלה זו לא הותנה בפתיחת מכלול סוגיות הערעור לדיון מחודש.

8.        הוצאות המשפט הושארו לשיקול דעתו של בית המשפט. בית המשפט שקל הן את הימשכות ההליך והן את טענות המשיבה כי למבקש היה חלק בלתי מבוטל בהימשכות ההליכים. במסגרת שיקולים אלה קבע בית המשפט לטובת המבקש הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום של 200,000 ש"ח.

           על פסק דין זה נסובה בקשת רשות הערעור שבפני.

9.        לטענת המבקש בית המשפט לענינים מנהליים שגה בכך שנמנע מלקבל את השורה המסכמת בחוות דעת השמאי המכריע אשר מונה על ידי בית המשפט בהסכמת הצדדים. עוד נטען כי בית המשפט אינו נוהג להתערב בחוות דעתו המקצועית של שמאי מכריע אלא במקרים קיצוניים בהם נמצאה בחוות דעתו טעות היורדת לשורש חוות הדעת, דבר שלא התרחש בענייננו.

10.      עוד נטען כי אילו סבר בית המשפט שנפלה טעות בחוות דעתו של השמאי המכריע היה עליו לפנות לשמאי כדי שזה ישוב וישקול לפי מיטב שיפוטו המקצועי האם יש מקום לתקן את חוות הדעת בסוגיית "כפל הפיצוי" וחישובו. המבקש טוען כי השמאי היה מודע בעת עריכת חוות הדעת לעניין כפל הפיצוי, ובכל זאת קבע את אשר קבע. מכאן שלטענת המבקש אילו ניתנה לשמאי המכריע אפשרות לתקן חוות דעתו יתכן ולא היה מוצא לנכון לעשות כן. לשיטתו, חוות הדעת נערכה "כמכלול" והשמאי ערך קיזוזים והתחשבנויות בינו לבין עצמו, אשר אינם מופיעים בהכרח בחוות הדעת שהוגשה לבית המשפט. עוד נטען כי שגה בית המשפט משקבע כי לא התערב בשיקוליו המקצועיים של השמאי בפסק הדין, שכן כאמור, חוות הדעת הינה "מכלול" אשר מרבית מרכיביה ידועים לשמאי בלבד והשמטת רכיב אחד פוגעת באיזון או בפיצוי הראוי למבקש.

11.      עוד טוען המבקש כי הוא לא הסכים לדון בסיכומיו אך ורק בסוגיית כפל הפיצוי, וכי שגה בית המשפט משקבע כי "בשתיקתו" הסכים המבקש לכך שהשמאי טעה בחוות דעתו בסוגיית כפל הפיצוי. נטען כי המבקש התייחס בסיכומיו לפרמטרים שונים המזכים אותו בסכומים נוספים שלא נכללו בחוות הדעת עצמה אך כן נכללו בסיכומה. לפיכך, כך נטען, אילו היו מכלילים פרמטרים אלו, כלל לא היתה עולה סוגית כפל הפיצוי. המבקש מלין גם על כך שבית המשפט לענינים מנהליים לא התייחס לאף אחת מטענותיו האחרות בעניין חוות דעת השמאי והתרכז רק בסוגית כפל הפיצוי. לבסוף נטען כי שגה בית המשפט והתעלם ממעשה בית דין ומהשתק הפלוגתא עת שינה את קביעת השמאי וזאת בניגוד להכרעת בתי משפט השלום שם נקבע כי הכרעתו תהיה בלתי ניתנת להשגה או ערעור.

12.      המבקש טוען כי בית המשפט לענינים מנהליים קיפח אותו בנושא שכר טרחת עורך דין זאת בהתחשב בעובדה כי עסקינן בייצוג בשלוש ערכאות שונות. לפיכך מבקש המבקש כי שכר טרחת עורך הדין יועמד על 300,000 ש"ח.

דיון

13.      בפתח הדיון מתבקשת קביעה בשאלה מה היה גדר המחלוקת שהועמד להכרעתו של בית המשפט המחוזי. עיינתי בפרוטוקולים שצרף המבקש, ואין לקבל את טענתו כי הוא לא נתן הסכמתו לכך שהמחלוקת בין הצדדים, בעניין חוות דעת השמאי המכריע, תסתכם אך ורק לדיון בסוגיית "כפל הפיצוי". לעניין זה די להפנות לפיסקה 31 לסיכומי המבקש עצמו בבית המשפט לענינים מנהליים:

"על פי החלטת כבוד בית המשפט הוסכם כי הסכום שאינו שנוי במחלוקת על ידי המשיבה... ישולם לידי המערער... וכי הצדדים יגישו סיכומיהם בקשר עם הנקודה שנותרה במחלוקת דהיינו טענת המשיבה לכפל פיצוי בחוות דעת השמאי המכריע."

14.      פיסקה זו אינה מותירה מקום לספק כי המבקש עצמו הסכים כי הסיכומים יוגשו אך ורק על הסוגיה שנותרה במחלוקת, סוגיית כפל הפיצוי. בסוגיה זו אכן החליט בית המשפט.

15.      המבקש טוען ששגה בית המשפט בהתערבותו בחוות דעת השמאי המכריע. לעניין זה הלכה היא כי:

"כשממנה בית משפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד- שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל את שיקול דעתו של בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן." (ע"א 293/88 חברת ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (לא פורסם) ראו גם רע"פ 3904/96 מזרחי נ' מדינת ישראל (לא פורסם, 2.11.1998)).